İstanbul'da m² 87.301 TL: 310 Bin Satışlık Pazarda Bu Prim Neyi Satın Alıyor?

İstanbul konut piyasasını tartışırken çoğu sohbet iki cümleyle özetleniyor: "Çok pahalı" ve "Ama yine de satılıyor". Bu iki cümlenin ikisi de doğru, ama ikisi de tek başına yatırım kararı almaya yetmiyor. Karar almak için pahalılığın büyüklüğünü, satış hacminin derinliğini ve bu ikisinin birbiriyle ilişkisini sayısal olarak görmek gerekiyor.

Elimizde iki resmî kaynaktan gelen dört sayı var. TCMB EVDS verisine göre İstanbul genelinde konut birim fiyatı 2026-Q2 itibarıyla 87.301 TL/m² ve bir yıl öncesine göre %38,3 artmış durumda. Aynı kaynağa göre İstanbul genelinde konut birim kirası 443,32 TL/m² ve yıllık değişim %45,3. TÜİK verisine göre ise 2025 yılında İstanbul il genelinde tüm satış türleri dahil 310.453 konut ve 36.800 iş yeri el değiştirdi.

Bu yazıda bu dört sayıdan çıkarılabilecek her hesabı adım adım gösteriyoruz. Amaç, İstanbul'da metrekare başına ödenen primin karşılığında alıcının tam olarak neyi satın aldığını — ve neyi satın almadığını — netleştirmek.

İstanbul'un Dört Sayısı ve Ne Anlattıkları

Piyasa analizinde en sık yapılan hata, tek bir göstergeye bakıp sonuca varmak. "87.301 TL/m²" tek başına bir pahalılık ifadesidir; bir yatırım kararı değil. Aynı şekilde "310.453 satış" tek başına bir talep ifadesidir; kârlılık göstergesi değil. Bu dört veriyi birlikte okuduğumuzda ise dört ayrı soruya cevap alıyoruz:

• Giriş maliyeti nedir? → Birim fiyat: 87.301 TL/m²
• Bu maliyet kendini nasıl geri ödüyor? → Birim kira: 443,32 TL/m² (aylık)
• Fiyat hangi hızda hareket ediyor? → Yıllık %38,3 fiyat artışı, %45,3 kira artışı
• Çıkış kolay mı? → Yıllık 310.453 konut satışı

Dördüncü soru, İstanbul'u Türkiye'deki hemen her diğer pazardan ayıran unsur. Bir yatırımın getirisi kadar önemli olan şey, o yatırımdan çıkabilme kabiliyetidir. Aşağıda hem getiriyi hem çıkış kabiliyetini ayrı ayrı hesaplıyoruz.

Giriş Maliyeti: 87.301 TL/m² Somut Olarak Ne Demek?

Metrekare fiyatları soyut kalabilir. Somutlaştırmak için standart bir daire büyüklüğü üzerinden hesap yapalım. İstanbul'da yaygın bir 2+1 veya küçük 3+1 büyüklüğü olan 100 m² brüt alanı temel alırsak:

• 87.301 TL/m² × 100 m² = 8.730.100 TL (il ortalaması üzerinden 100 m²'lik bir konutun değeri)
• 443,32 TL/m² × 100 m² = 44.332 TL (aynı konutun aylık kira karşılığı, il ortalaması)
• 44.332 TL × 12 = 531.984 TL (yıllık kira geliri)

Bu üç satır, İstanbul konut yatırımının iskeletini oluşturuyor: yaklaşık 8,7 milyon TL'lik bir sermaye taahhüdü karşılığında yılda 531.984 TL'lik bir nakit akışı. Buradan sonra sorulacak soru şu: bu oran iyi mi?

Brüt Kira Getirisi: %6,09

Brüt kira getirisi, yıllık kira gelirinin satın alma bedeline oranıdır. Yukarıdaki sayılarla:

(443,32 TL × 12) ÷ 87.301 TL = 5.319,84 ÷ 87.301 = %6,09

Yani İstanbul il ortalamasında bir konut, satın alma bedelinin yıllık yüzde 6,09'u kadar brüt kira üretiyor. Bu hesabı metrekare üzerinden yapmak, daire büyüklüğünden bağımsız bir oran verdiği için karşılaştırmalarda daha güvenilir. 100 m² üzerinden de aynı sonuca ulaşılır: 531.984 ÷ 8.730.100 = %6,09.

Bu oranın "brüt" olduğunu vurgulamak gerekiyor. Aidat, emlak vergisi, DASK ve zorunlu olmayan ama pratikte kaçınılmaz olan bakım-onarım kalemleri, gelir vergisi ve boş kalma dönemleri düşüldüğünde net getiri bu oranın altında kalır. Ayrıca kiraya verme sürecinde ödenen komisyon ve tadilat maliyetleri de ilk yılın getirisini aşağı çeker. Bu nedenle brüt getiriyi bir üst sınır, bir tavan olarak okumak doğru olur.

Amortisman: 16,41 Yıl

Aynı veriyi ters çevirdiğimizde, yatırımın yalnızca kira geliriyle kendini geri ödeme süresini buluyoruz:

87.301 TL ÷ (443,32 TL × 12) = 87.301 ÷ 5.319,84 = 16,41 yıl

Yani İstanbul ortalamasında bir konut, kira gelirleri sabit kalsa, kendini yaklaşık 16,4 yılda amorti eder. Burada kritik nokta "kira gelirleri sabit kalsa" varsayımı. Gerçekte kiralar hareket ediyor ve aşağıda göreceğimiz üzere fiyatlardan daha hızlı hareket ediyor. Dolayısıyla 16,41 yıl, bugünün fotoğrafıyla hesaplanmış statik bir süredir; kira artışı devam ettikçe gerçek geri dönüş süresi bu sayının altında kalma eğilimindedir.

Amortisman süresini bir karar aracı olarak kullanırken şunu unutmamak gerekiyor: bu hesap sermaye kazancını (değer artışını) hiç dikkate almıyor. İstanbul'da tarihsel olarak toplam getirinin önemli bir kısmı kiradan değil, değer artışından gelmiştir. Aşağıdaki bölüm bu tarafı ele alıyor.

Momentum: Kira Fiyattan Daha Hızlı Koşuyor

TCMB EVDS verisi bize iki ayrı yıllık değişim oranı veriyor ve bu ikisi arasındaki fark, İstanbul piyasasının bugünkü dinamiğini anlatan en önemli detay:

• Konut birim fiyatı yıllık değişim: %38,3
• Konut birim kirası yıllık değişim: %45,3
• Fark: 45,3 − 38,3 = 7 puan, kira lehine

Kiraların fiyatlardan 7 puan hızlı artması, teknik olarak kira getirisi oranının yukarı gitmesi anlamına gelir. Çünkü getiri oranının payı (kira) paydasından (fiyat) hızlı büyüyor. Bu, piyasanın hangi yönde olgunlaştığına dair önemli bir sinyal:

Bu Farkın Üç Olası Yorumu

1. Kiralama talebi satın alma talebinden daha güçlü. Yüksek finansman maliyetleri ve peşinat bariyeri nedeniyle satın alamayan hane halkı kiralama tarafına yığıldığında, kira baskısı fiyat baskısını aşar. İstanbul'un iç göç ve öğrenci-çalışan nüfus yoğunluğu bu senaryoyu destekleyen yapısal bir zemin sunar.

2. Fiyatlar bir dönem kiradan çok hızlı artmış ve şimdi kira "açığı kapatıyor". Konut fiyatlarının kira seviyelerinden kopması, orta vadede kiralar üzerinden dengelenme eğilimi gösterir. 7 puanlık farkın bir kısmı bu normalleşme olabilir.

3. Yatırımcı için giriş penceresi kira lehine açılıyor. Kira/fiyat oranı yükseliyorsa, bugünün alıcısı geçen yılın alıcısından daha iyi bir nakit akışı oranı yakalıyor demektir — tabii nominal fiyat seviyesinin yüksekliği kabul edildiği takdirde.

Üç yorum da aynı verilerle uyumlu ve büyük olasılıkla üçü birlikte çalışıyor. Yatırımcı açısından pratik çıkarım şudur: İstanbul'da kira tarafındaki momentum, fiyat tarafındaki momentumdan güçlü olduğu sürece, nakit akışı odaklı stratejiler değer artışı odaklı stratejilere göre daha az riskli bir zemine oturur.

310.453 Satış: Likidite Priminin Kaynağı

Şimdi başlıktaki soruya geliyoruz. İstanbul'da metrekare başına ödenen prim neyi satın alıyor? Cevabın en ölçülebilir kısmı likidite.

TÜİK verisine göre 2025 yılında İstanbul il genelinde tüm satış türleri dahil 310.453 konut el değiştirdi. Bunu günlük tempoya çevirelim:

310.453 ÷ 365 = günde 850,6 konut satışı

Yani İstanbul'da yılın her günü, hafta sonları ve resmî tatiller dahil, ortalama 850'nin üzerinde konut tapu devri gerçekleşiyor. Bir yatırımcı için bu sayının anlamı basit ama çok önemlidir: doğru fiyatlanmış bir konut için her zaman bir alıcı havuzu vardır.

Likidite Neden Bir Prim Hak Eder?

Gayrimenkul, doğası gereği likit olmayan bir varlık sınıfıdır. Hisse senedi saniyeler içinde nakde dönerken, bir konutun satışı aylar sürebilir. İşlem hacminin düşük olduğu bir pazarda satıcı, çıkmak istediğinde ya beklemek ya da ciddi indirim yapmak zorunda kalır. Bu "likidite iskontosu", yatırımcının cebinden çıkan gerçek bir maliyettir ve bilançoda görünmez.

310 binin üzerinde yıllık işlem hacmine sahip bir pazarda ise durum tersine döner: satıcı, pazarlık masasında zaman baskısı altında değildir. Bu nedenle İstanbul'da ödenen metrekare priminin bir bölümü, aslında "istediğim zaman makul fiyata çıkabilme hakkı" için ödenen bir sigorta primi gibi düşünülebilir.

Bu farkı somutlaştırmak için ilçe ve semt bazındaki talep yoğunluğunu incelemek gerekir; İstanbul'un en gözde semtlerini ele aldığımız rehber bu ayrıştırma için iyi bir başlangıç noktası sunuyor.

İş Yeri Pazarı: Konut Hacminin %11,85'i

Aynı TÜİK verisi, 2025'te İstanbul'da 36.800 iş yeri satışı olduğunu gösteriyor. Bu sayıyı konut hacmiyle oranladığımızda:

36.800 ÷ 310.453 = %11,85

Yani İstanbul'da her 100 konut satışına karşılık yaklaşık 12 iş yeri satışı gerçekleşiyor. Toplam işlem hacmi ise 310.453 + 36.800 = 347.253 adet gayrimenkul.

Bu oran, ticari gayrimenkul tarafında düşünen yatırımcılar için iki yönlü bir bilgi taşır. Bir yandan iş yeri pazarı konut pazarına göre çok daha ince, yani çıkış süresi daha uzun ve alıcı havuzu daha küçük. Öte yandan bu incelik, doğru lokasyonda doğru nitelikte bir ticari ünitenin arz kıtlığı nedeniyle pazarlık gücünü koruyabileceği anlamına gelir. Ticari gayrimenkulde likidite riski yapısal olarak daha yüksektir ve bu risk, kira sözleşmesi süresi ile kiracı kalitesiyle telafi edilmeye çalışılır.

Ankara Karşılaştırması Nasıl Doğru Yapılır?

İstanbul'un pahalılığı neredeyse her zaman Ankara'yla karşılaştırılarak tartışılır ve bu karşılaştırma çoğu zaman yanlış kurulur. Doğru yöntem, sadece metrekare fiyatlarını yan yana koymak değildir. İki şehir arasında anlamlı bir karşılaştırma için en az beş boyuta bakmak gerekir:

1. Metrekare Fiyatı Değil, Kira/Fiyat Oranı

İki şehirde de brüt kira getirisi oranını hesaplayıp karşılaştırmak, ham fiyat karşılaştırmasından çok daha bilgilendiricidir. Şehir A'da metrekare iki kat pahalıysa ama kira da iki kat yüksekse, yatırımcı açısından iki pazar nakit akışı bakımından eşittir; fark yalnızca gereken sermaye büyüklüğündedir.

2. İşlem Hacmi ve Çıkış Süresi

Yukarıda hesapladığımız günlük 850,6 satış temposu, çıkış kolaylığının ölçüsüdür. Karşılaştırılan her şehir için aynı hesabı yapmak (yıllık satış ÷ 365) iki pazarın likiditesini aynı ölçekte gösterir.

3. Kira Artış Hızı

İstanbul'da kira yıllık %45,3 artmış durumda ve bu oran fiyat artışını 7 puan geçiyor. Karşılaştırılan pazarda kira momentumunun fiyat momentumuna göre konumu, o pazarın getiri oranının yönünü söyler.

4. Kiracı Profili ve Talep Kaynağının Çeşitliliği

Ankara'nın kiracı talebi kamu istihdamı ve üniversite nüfusu etrafında yoğunlaşırken, İstanbul'un talebi finans, sanayi, lojistik, turizm, teknoloji ve yaratıcı sektörler arasında dağılır. Tek bir sektöre bağlı talep, o sektör sarsıldığında kira gelirini topluca etkiler. Çeşitlilik, ölçülmesi zor ama gerçek bir risk azaltıcıdır. Ankara tarafındaki semt dinamiklerini merak eden okuyucular Ankara'nın en gözde semtleri rehberimize göz atabilir.

5. Yabancı Talebe Açıklık

İstanbul, yabancı alıcı için Türkiye'nin ana giriş kapısı konumunda. Bu, alıcı havuzunu yerel ekonomik döngülerin ötesine taşıyan bir faktör. Yabancı talebin yoğun olduğu pazarlarda, yerel talep zayıfladığı dönemlerde bile fiyatlar bir taban bulabilir.

Bu beş boyut birlikte değerlendirildiğinde, İstanbul'da ödenen primin bir kısmı gerçek bir hizmet karşılığıdır (likidite, talep çeşitliliği, uluslararası erişim), bir kısmı ise sadece geçmiş fiyat momentumunun bugüne taşınmasıdır. Yatırımcının işi bu ikisini birbirinden ayırmaktır.

İl Ortalamasının En Büyük Tuzağı

87.301 TL/m² sayısı bir il geneli ortalamasıdır. İstanbul'un 39 ilçesi, aynı ekonomik gerçekliği paylaşmıyor. Boğaz hattındaki bir semtte metrekare fiyatı bu ortalamanın kat kat üzerinde olabilirken, şehrin çeperindeki gelişmekte olan ilçelerde ortalamanın belirgin şekilde altında kalabilir. Dolayısıyla:

• Ortalamayı bir kıyas çizgisi olarak kullanın, fiyat hedefi olarak değil. "Bu daire ortalamanın altında, o yüzden ucuz" çıkarımı hatalıdır; ilçesinin ortalamasına göre nerede durduğu önemlidir.
• Kira ortalaması için de aynı uyarı geçerlidir. 443,32 TL/m² il ortalamasıdır; merkezi iş bölgelerine metro erişimi olan bir daire ile ulaşımı zayıf bir daire arasındaki kira farkı bu ortalamayı anlamsız kılabilir.
• Aynı ilçe içinde bile cadde ve site farkı ciddidir. Site aidatı, otopark, güvenlik, deprem yönetmeliğine uygunluk ve yapı yılı, aynı metrekarede iki daireyi tamamen farklı ürünlere dönüştürür.

Pratik yöntem şudur: il ortalamasını üst çerçeve olarak alın, sonra hedeflediğiniz ilçe ve mahalle için son 6-12 ayda gerçekleşmiş satış ve kira verilerini toplayın. İlan fiyatı ile gerçekleşen satış bedeli arasındaki fark, canlı pazarlarda daralır, durgun pazarlarda açılır — ve bu farkı ancak yerel veri gösterir.

Alıcı Tipine Göre İstanbul Stratejisi

İlk Konutunu Alan Kullanıcı

Oturmak için alan kişi için kira getirisi hesabı doğrudan bir kâr göstergesi değil, bir fırsat maliyeti göstergesidir. 100 m² üzerinden yaptığımız hesapla aylık 44.332 TL'lik il ortalaması kira, satın almanın alternatifidir. Karar verirken şu soruyu sormak gerekir: peşinat olarak ayrılan sermaye, alternatif bir yatırımda yıllık %6,09'un üzerinde reel getiri sağlıyor mu ve ben bu evde kaç yıl kalmayı planlıyorum? Kısa vadeli kalış planlarında alım-satım maliyetleri (tapu harcı, emlakçı komisyonu, taşınma, tadilat) getiriyi eritir; 16,41 yıllık amortisman süresi de bu ürünün doğası gereği uzun vadeli olduğunu hatırlatır. Süreç adımlarının ayrıntısı için İstanbul'da daire satın alma rehberimiz faydalı olacaktır.

Nakit Akışı Odaklı Yatırımcı

Kiraların fiyatlardan 7 puan hızlı arttığı bir dönemde, kira odaklı stratejinin zemini güçleniyor. Bu profil için öncelikler: metro/metrobüs erişimi, üniversite ve iş merkezlerine yakınlık, düşük aidatlı ama yönetimi düzenli siteler, hızlı kiralanabilen kompakt metrekareler. Brüt %6,09'luk il ortalaması bir referans çizgisidir; hedef, seçici davranarak bu çizginin üzerine çıkmaktır. Ülke genelindeki kiralama dinamiklerini karşılaştırmak isteyenler Türkiye'de kiralık emlak rehberine bakabilir.

Değer Artışı Odaklı Yatırımcı

Yıllık %38,3'lük fiyat artışı, geçmişe dönük bir ölçümdür ve geleceğin garantisi değildir. Değer artışı stratejisi, ortalamanın peşinden gitmek yerine ortalamayı geride bırakacak lokasyonları önceden tespit etmeyi gerektirir: yeni raylı sistem hatları, kentsel dönüşüm alanları, büyük altyapı yatırımlarının etki alanları. Bu strateji daha yüksek getiri potansiyeli taşır ama zamanlama riski ve daha uzun boş kalma dönemleri barındırır. Ülke ölçeğinde konut piyasasının genel çerçevesi için Türkiye'de satılık konut rehberi bağlam sağlar.

Yabancı Alıcı

Yabancı yatırımcı için İstanbul'un cazibesi hem likiditede hem de kiralama derinliğinde yoğunlaşıyor. Bu profil için ek dikkat noktaları: askeri yasak bölge sorgusu, tapu devrinde yeminli tercüman zorunluluğu, resmî değerleme raporu şartı, döviz bozdurma ve dekont süreçleri, vergi kimlik numarası ve Türkiye'de banka hesabı açılışı. Ayrıca kiralama sürecinin yerinde yönetilmesi gerektiğinden, güvenilir bir portföy yönetimi çözümü olmadan uzaktan kira geliri elde etmek pratikte zorlaşır.

Getiriyi Aşındıran Kalemler: Brütten Nete Yol

%6,09'luk brüt getiriyi net getiriye çevirirken hesaba katılması gereken başlıklar şunlardır. Bu kalemlerin tutarları daire, ilçe ve site niteliğine göre değiştiği için burada oran vermek yerine kontrol listesi olarak sunuyoruz:

• Aidat: Sosyal donatısı geniş sitelerde aidat, aylık kiranın anlamlı bir kısmını götürebilir. Kiracı ödese bile yüksek aidat kira tavanını baskılar.
• Emlak vergisi: Yıllık, iki taksitte ve belediyeye ödenir. Büyükşehir sınırlarında oranlar farklı uygulanır.
• DASK ve konut sigortası: DASK zorunlu; deprem riski yüksek bir şehirde ek yapı sigortası pratikte ihmal edilmemeli.
• Gelir vergisi: Kira geliri beyana tabidir; istisna ve gider yöntemi seçimi (götürü/gerçek) net getiriyi doğrudan etkiler.
• Boş kalma süresi: Yılda bir ay boş kalan bir daire, yıllık kira gelirinin on ikide birini kaybeder.
• Bakım ve yenileme: Kombi, tesisat, boya, mutfak-banyo yenilemesi; kiralanabilirliği korumak için periyodik zorunluluk.
• Alım-satım maliyetleri: Tapu harcı, emlakçı komisyonu, noter ve vekâlet giderleri. Kısa vadeli çıkışta bu kalemler getiriyi baskılar.
• Finansman maliyeti: Kredi kullanılıyorsa faiz gideri, kira gelirinin üzerine çıktığında yatırım negatif nakit akışına düşer.

Alım Öncesi Risk Kontrol Listesi

İstanbul'da fiyat seviyesinin yüksekliği, hata payını daraltıyor. 8,7 milyon TL ölçeğinde bir işlemde küçük bir ihmal, büyük bir maliyete dönüşebilir. Aşağıdaki maddeler, imza öncesinde tamamlanmış olmalı:

• Tapu kaydı incelemesi: Cins, nitelik, ada-parsel, hisse durumu; ipotek, haciz, şerh ve intifa kayıtları.
• Kat irtifakı mı kat mülkiyeti mi: Kat mülkiyetine geçilmemiş yapılarda kredi ve devir süreçleri farklılaşabilir.
• Yapı kullanma izni (iskân): İskânsız yapıda abonelik, kredi ve yeniden satış sorunları çıkar.
• İmar durumu ve proje uygunluğu: Belediyeden alınan onaylı mimari projeye fiilî durumun uygunluğu; ruhsatsız eklentiler.
• Deprem performansı: Yapı yılı, hangi yönetmeliğe göre inşa edildiği, zemin etüdü, varsa güçlendirme raporu.
• Kentsel dönüşüm ihtimali: Riskli yapı tespiti veya dönüşüm alanı ilanı, hem risk hem fırsat yaratır; önceden bilinmesi gerekir.
• Site yönetimi kayıtları: Aidat borcu, karar defteri, ortak alan davaları, planlanan büyük onarımlar.
• Kaparo/ön protokol metni: Cayma koşulları, iade şartları ve süreler yazılı olmalı; sözlü mutabakat yeterli değildir.
• Bağımsız değerleme: Özellikle yüksek tutarlı işlemlerde SPK lisanslı bir değerleme raporu, ilan fiyatının gerçekçiliğini test eder.
• Ödeme izlenebilirliği: Bedelin banka kanalıyla ve tapudaki beyan ile uyumlu şekilde ödenmesi, ileride vergi ve ihtilaf riskini azaltır.

Peki Prim Neyi Satın Alıyor? Toparlayalım

Verilerin çerçevesinde İstanbul priminin karşılığı üç kalemde toplanıyor:

Birincisi likidite. Yılda 310.453, günde 850,6 satışlık bir pazarda alıcı bulmak yapısal olarak kolay. Bu, satıcıyı zaman baskısından kurtaran ve dolayısıyla gerçek para değeri olan bir avantaj. Türkiye'de çok az pazar bu derinliği sunuyor.

İkincisi kira derinliği ve momentumu. 443,32 TL/m²'lik il ortalaması kira ve %45,3'lük yıllık artış, nakit akışı tarafının fiyat tarafından hızlı hareket ettiğini gösteriyor. Brüt %6,09'luk getiri oranı ve 16,41 yıllık amortisman süresi, kira artışı devam ettiği ölçüde iyileşme yönünde bir eğilim içinde.

Üçüncüsü talep çeşitliliği. Yerli ve yabancı, kiracı ve alıcı, konut ve ticari — İstanbul'un talep tabanı tek bir sektöre veya tek bir alıcı tipine bağlı değil. 36.800 iş yeri satışının konut hacminin %11,85'ine karşılık gelmesi, ticari tarafın konuta göre ince ama var olan bir pazar olduğunu gösteriyor.

Prim neyi satın almıyor? Getiri garantisi satın almıyor. Yüksek nominal fiyat artışları geçmişin ölçümüdür; gelecek dönemde aynı hızın devamı veri tarafından garanti edilmiyor. Prim ayrıca yanlış ilçe, yanlış bina, iskânsız yapı veya eksik hukuki inceleme gibi hataları da telafi etmiyor. İstanbul'da pazar sizi kurtarmaz; sizi ancak doğru seçim kurtarır.

Sonuç: Sayıları Kendi Tablonuza Taşıyın

Bu yazıda kullandığımız tüm hesaplar dört resmî veriye dayanıyor: TCMB EVDS'den 87.301 TL/m² fiyat (%38,3 yıllık) ve 443,32 TL/m² kira (%45,3 yıllık); TÜİK'ten 310.453 konut ve 36.800 iş yeri satışı. Bunlardan türettiğimiz sonuçlar ise şunlar:

• Brüt kira getirisi: 5.319,84 ÷ 87.301 = %6,09
• Amortisman süresi: 87.301 ÷ 5.319,84 = 16,41 yıl
• Günlük satış temposu: 310.453 ÷ 365 = 850,6 konut
• İş yeri/konut oranı: 36.800 ÷ 310.453 = %11,85
• Toplam işlem hacmi: 310.453 + 36.800 = 347.253 adet
• Kira-fiyat momentum farkı: 45,3 − 38,3 = 7 puan
• 100 m² referans: 8.730.100 TL değer, 44.332 TL aylık, 531.984 TL yıllık kira

Bu tabloyu hedeflediğiniz ilçe için yeniden kurun: ilçenin metrekare fiyatını ve kirasını yerine koyup aynı dört işlemi tekrarlayın. İl ortalamasının üzerinde bir getiri oranı veya altında bir amortisman süresi çıkıyorsa, o lokasyon en azından sayısal olarak ortalamayı yenmeye adaydır. Ardından hukuki kontrol listesini tamamlayın; çünkü İstanbul'da bir yatırımı kâra geçiren şey nadiren şans, genellikle hazırlıktır.

Not: Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır ve yatırım tavsiyesi niteliği taşımaz. Aktarılan fiyat, kira ve satış verileri TCMB EVDS ile TÜİK kaynaklıdır ve il geneli ortalamalarını yansıtır; bireysel gayrimenkul değerlemesi için lisanslı uzman görüşü alınmalıdır.