İstanbul'da Kiralar Fiyatlardan Hızlı Artıyor: 2026 2. Çeyrek TCMB Verisiyle %45,3 Kira Artışı Ne Anlama Geliyor?

İstanbul konut piyasasında son iki yılın en belirgin başlığı artık fiyat artışı değil, kiraların fiyatlardan daha hızlı artması. TCMB EVDS verilerine göre 2026 2. çeyrekte İstanbul geneli konut birim kirası ortalaması 443,32 TL/m² seviyesine çıktı ve bir yıl öncesine kıyasla %45,3 arttı. Aynı dönemde konut birim fiyatı ortalaması 87.301 TL/m² olurken yıllık artış %38,3'te kaldı.

Aradaki fark yalnızca 45,3 − 38,3 = 7 puan gibi görünüyor. Ancak bu 7 puan, yatırımcının amortisman süresini kısaltan, kiracının bütçesini zorlayan ve piyasadaki alıcı–satıcı pazarlık dengesini değiştiren bir makas. Bu yazıda söz konusu makası adım adım açıyor, sayıların ardındaki mekanizmayı tartışıyor ve hem alıcı hem kiracı hem de mevcut mülk sahibi için pratik sonuçlar çıkarıyoruz.

Rakamlar Ne Söylüyor? 2026 2. Çeyrek Fotoğrafı

Öncelikle elimizdeki doğrulanmış veriyi net biçimde ortaya koyalım. Aşağıdaki dört başlık, İstanbul piyasasını okumak için gereken minimum çerçeveyi oluşturuyor:

• Konut birim fiyatı (2026-Q2, il geneli ortalaması): 87.301 TL/m² — yıllık %38,3 artış (TCMB EVDS)
• Konut birim kirası (2026-Q2, il geneli ortalaması): 443,32 TL/m² — yıllık %45,3 artış (TCMB EVDS)
• 2025 yılı konut satış sayısı (il geneli, tüm satış türleri): 310.453 adet (TÜİK)
• 2025 yılı iş yeri satış sayısı (il geneli, tüm satış türleri): 36.800 adet (TÜİK)

Bu dört veri, birbirinden bağımsız değil. Satış hacmi talebin canlılığını, birim fiyat sermaye değerini, birim kira ise nakit akışını gösteriyor. Üçünü birlikte okuduğunuzda İstanbul'un hangi aşamada olduğunu görmek çok daha kolay hale geliyor.

İl Geneli Ortalaması Ne Demek, Ne Demek Değil?

Önemli bir uyarıyla başlamak gerekiyor: 87.301 TL/m² ve 443,32 TL/m² değerleri il geneli ortalamalar. İstanbul, tek bir piyasa değil; birbirinden ciddi biçimde ayrışan onlarca alt piyasanın toplamı. Boğaz hattındaki bir dairenin metrekare değeriyle şehrin çevre ilçelerindeki bir konutun metrekare değeri arasındaki fark, ortalamanın kendisinden büyük olabiliyor. Dolayısıyla bu sayıları bir referans çizgisi olarak kullanmak, sonra kendi ilçenizi/mahallenizi bu çizgiye göre konumlandırmak en doğru yaklaşım.

İkinci uyarı: TCMB'nin konut fiyat ve kira serileri, ağırlıklı olarak değerleme raporlarına dayanan bir ölçüm mantığıyla üretiliyor. Bu, ilan sitelerinde gördüğünüz "istenen fiyat" ile aynı şey değildir. İlan fiyatları genellikle pazarlık payı içerir; ölçülen değerler ise gerçekleşen işlemlere daha yakındır. Yani sahada gördüğünüz ilan etiketleri bu ortalamaların üzerinde çıkabilir ve bu bir tutarsızlık değil, iki farklı ölçümün doğal farkıdır.

7 Puanlık Makas: Kira Fiyattan Neden Hızlı Artıyor?

Kiranın fiyattan hızlı artması, konut piyasalarında genellikle belirli bir aşamanın işaretidir. Nedenleri tek tek ayırmak, hangi eğilimin kalıcı hangisinin geçici olduğunu anlamamıza yardımcı olur.

1. Fiyat tarafında alıcı gücü sınırlanmış durumda

Konut satın alma kararı büyük ölçüde finansmana bağlıdır. Kredi maliyetleri yükseldiğinde ve kredi kullanım koşulları sıkılaştığında, satın almak isteyen hane halkının bir kısmı erteleme kararı verir. Bu, fiyat artışının önünde doğal bir fren oluşturur. Fiyat tarafındaki %38,3, talebin yok olduğunu değil, ödeme gücünün sınırına yaklaştığını gösteriyor.

2. Erteleyen alıcı, kiracı olarak kalmaya devam ediyor

Satın alma kararını erteleyen her hane, kiralık piyasada bir talep birimi olarak kalır. Yani fiyat tarafındaki yavaşlama, kira tarafında doğrudan baskıya dönüşür. Kiralık arzın kısa vadede esnek olmaması — yeni konut üretiminin tamamlanma süresinin yıllarla ölçülmesi — bu baskıyı fiyatlara değil kiralara yansıtır. 2026 2. çeyrekteki %45,3, tam olarak bu mekanizmanın izidir.

3. Yasal artış tavanı sonrası "gecikmiş uyum"

Türkiye'de mevcut kira sözleşmelerindeki artışlar için uygulanan geçici üst sınır uygulaması 2024 yazında sona erdi ve yasal tavan yeniden 12 aylık TÜFE ortalamasına döndü. Bu geçiş, uzun süre sınırlı artışla ilerleyen mevcut sözleşmeler ile serbest fiyatlanan yeni sözleşmeler arasında büyük bir seviye farkı bıraktı. Bugün ölçülen kira artışının bir bölümü, bu iki grup arasındaki farkın kapanmasından, yani "gecikmiş uyum"dan kaynaklanıyor. Bu, tanım gereği bir kereye mahsus bir etkidir ve fark kapandıkça kira artışının fiyat artışına yakınsaması beklenir.

4. Yenileme maliyetleri ve işletme giderleri

Aidat, yakıt, asansör bakımı, güvenlik ve site hizmet giderlerinin yükselmesi, mülk sahibinin "kabul edilebilir en düşük kira" eşiğini yukarı çeker. Boş kalma riskini göze alan bir mülk sahibi, giderlerini karşılamayan bir kirayı kabul etmez. Bu da kira tarafında aşağı yönlü katılık, yukarı yönlü hız yaratır.

5. Kısa dönem kiralama ve konut dışı kullanımın etkisi

İstanbul'un turizm ve iş seyahati yoğun ilçelerinde bazı konut stoklarının uzun dönem kiralık havuzundan çıkması, mahalle bazında arzı daraltan bir başka faktör. Bu etki şehir genelinde değil, belirli koridorlarda hissedilir; ancak o koridorlardaki kira artışını il ortalamasının üzerine taşıyabilir.

Getiri Matematiği: %45,3 Yatırımcının Kasasına Nasıl Yansıyor?

Şimdi elimizdeki iki sayıyı birleştirip yatırımcı açısından en kritik göstergeyi hesaplayalım: brüt kira getirisi ve amortisman süresi.

Brüt yıllık kira ve getiri oranı

TCMB EVDS'ye göre metrekare başına aylık kira 443,32 TL. Yıllık brüt kira, doğrudan çarpımla bulunur:

• Yıllık brüt kira: 443,32 TL/m² × 12 = 5.319,84 TL/m²
• Brüt kira getirisi: 5.319,84 ÷ 87.301 = %6,09
• Amortisman süresi (brüt): 87.301 ÷ 5.319,84 = 16,41 yıl

Bir başka ifadeyle, İstanbul ortalamasında bir konut, kirasıyla kendini yaklaşık 16,41 yılda geri ödüyor. Aynı ilişkiyi ay cinsinden de kurabiliriz: 87.301 ÷ 443,32 = 196,9 aylık kira, yani konut değeri neredeyse 197 aylık kiraya eşit.

Bir yıl önceye göre ne değişti?

Buradaki en öğretici hesap, aynı göstergenin bir yıl öncesine göre nasıl hareket ettiğidir. Yıllık artış oranlarını geri çevirerek bir önceki yılın seviyelerini bulabiliriz:

• Bir yıl önceki birim fiyat: 87.301 ÷ 1,383 = 63.124 TL/m²
• Bir yıl önceki birim kira: 443,32 ÷ 1,453 = 305,11 TL/m²
• Bir yıl önceki yıllık brüt kira: 305,11 × 12 = 3.661,32 TL/m²
• Bir yıl önceki brüt getiri: 3.661,32 ÷ 63.124 = %5,80
• Bir yıl önceki amortisman: 63.124 ÷ 3.661,32 = 17,24 yıl

Sonuç net: brüt kira getirisi %5,80'den %6,09'a yükselmiş, amortisman süresi 17,24 yıldan 16,41 yıla, yani 0,83 yıl kısalmış durumda. Kiranın fiyattan hızlı artmasının somut karşılığı tam olarak budur. Yatırımcı açısından bu, aynı sermayeyle kurulan nakit akışının güçlenmesi anlamına gelir.

Kira/fiyat oranının neden bu kadar kritik bir gösterge olduğunu ve şehirler arasında nasıl karşılaştırıldığını daha ayrıntılı okumak isterseniz, konuyu farklı bir piyasa üzerinden ele aldığımız kira/fiyat oranı ve amortisman analizimize göz atabilirsiniz.

Brüt ile net arasındaki fark

Yukarıdaki %6,09 brüt bir orandır. Net getiriye ulaşmak için şunları düşmek gerekir:

• Aidat ve site giderleri (mülk sahibinin üstlendiği kısım)
• Emlak vergisi ve varsa çevre temizlik payı
• Kira gelirinin gelir vergisi yükü (konutta geçerli istisna ve gider yöntemi seçimine göre değişir)
• DASK ve konut sigortası primleri
• Boş kalma süresi (bir yılda bir ay boşluk, yıllık gelirin on ikide birini siler)
• Tahliye, tadilat, badana–boya, beyaz eşya yenileme gibi periyodik bakım kalemleri

Bu kalemler nedeniyle net getiri, brüt getirinin her zaman altında kalır. Yatırım kararını brüt orana göre değil, kendi gider tablonuzu çıkardıktan sonra oluşan net orana göre vermeniz gerekir.

Metrekare Senaryoları: Ortalamalar Daireye Dönüştüğünde

Ortalamalar somut daire büyüklüklerine çevrildiğinde çok daha anlaşılır hale gelir. Aşağıdaki senaryolar, il geneli ortalamalarının doğrudan çarpımından türetilmiştir; tek tek mahallelerin gerçek değerleri bu çizginin altında veya üzerinde olabilir.

75 m² (2+1 kompakt)

• Değer: 87.301 × 75 = 6.547.575 TL
• Aylık kira: 443,32 × 75 = 33.249 TL
• Yıllık brüt kira: 33.249 × 12 = 398.988 TL

100 m² (3+1 standart)

• Değer: 87.301 × 100 = 8.730.100 TL
• Aylık kira: 443,32 × 100 = 44.332 TL
• Yıllık brüt kira: 44.332 × 12 = 531.984 TL

120 m² (geniş 3+1 / 4+1)

• Değer: 87.301 × 120 = 10.476.120 TL
• Aylık kira: 443,32 × 120 = 53.198,40 TL
• Yıllık brüt kira: 53.198,40 × 12 = 638.380,80 TL

Bu tabloyu incelerken dikkat edilmesi gereken bir davranışsal gerçek var: metrekare başına kira, büyük dairelerde genellikle küçük dairelerin altında kalır. Çünkü kiracı bütçeleri toplam kira üzerinden şekillenir; belirli bir toplam kira eşiğinin üstünde talep hızla incelir. Bu nedenle il ortalamasını 120 m²'ye doğrudan uygulamak, yüksek metrekareli konutlarda gerçekleşenden daha iyimser bir sonuç verebilir. Yatırım amaçlı alımda kompakt ve orta ölçekli daireler, birim kira verimliliği açısından çoğunlukla daha avantajlıdır.

Satış Hacmi Ne Söylüyor? 310.453 Konut ve 36.800 İş Yeri

TÜİK verilerine göre İstanbul'da 2025 yılında il geneli ve tüm satış türleri dahil 310.453 konut satışı gerçekleşti. Bu hacmi aylık ortalamaya çevirmek, piyasanın temposunu görmek için yararlı: 310.453 ÷ 12 = ayda ortalama 25.871 konut. Böyle bir hacim, fiyat artışının yavaşladığı bir dönemde bile işlem derinliğinin korunduğunu gösterir. Yani İstanbul'da satış piyasası donmuş değil; alıcı, doğru fiyatlanan ürüne hâlâ giriyor.

Aynı yıl iş yeri satışı 36.800 adet olarak kaydedildi. Bu iki sayıyı oranlarsak: 36.800 ÷ 310.453 = %11,85. Yani İstanbul'daki her 100 konut satışına karşılık yaklaşık 12 iş yeri satışı düşüyor. Ticari gayrimenkul, hacim olarak konutun küçük bir kesirini oluştursa da nakit akışı ve sözleşme yapısı bakımından farklı bir mantıkla çalışır: daha uzun süreli sözleşmeler, kurumsal kiracı imkânı, ancak boş kalma riskinin daha yüksek ve kiracı bulma süresinin daha uzun olması. Ticari tarafın kiralama dinamiklerini merak edenler için iş yeri kiralama rehberimiz iyi bir başlangıç noktası.

Yatırımcı İçin Sonuçlar: Bu Makas Nasıl Okunmalı?

Nakit akışı, sermaye kazancının önüne geçiyor

Son yılların hikâyesi büyük ölçüde "değer artışı" üzerine kuruluydu. 2026 2. çeyrek verisi, oyunun ağırlık merkezinin kira gelirine kaydığını gösteriyor. Kira getirisinin %5,80'den %6,09'a çıkması, satın alma kararının artık "kaç yıl sonra ne kadar değerlenir" sorusundan çok "ilk günden itibaren aylık ne kadar üretir" sorusuyla verilmesi gerektiğini işaret ediyor.

Pazarlık gücü alıcıya doğru kayıyor

Fiyat artışının kira artışının gerisinde kalması, satıcı tarafında beklenti düzeltmesi anlamına gelir. Uzun süre ilanda kalan, kredi kullanımına uygun (iskânlı, tapusu temiz, ipotek yükü çözülebilir) portföylerde pazarlık marjı genişler. Alıcı için doğru strateji, metrekare fiyatını 87.301 TL çizgisiyle karşılaştırmak, sonra o mahalledeki gerçekleşmiş kira seviyesini ölçüp kendi amortisman süresini hesaplamaktır. Eğer bulduğunuz amortisman süresi 16,41 yılın belirgin biçimde altındaysa, kira verimliliği ortalamanın üzerinde bir ürünle karşı karşıyasınızdır.

Değerleme ve kredi uyumu kontrol edilmeli

Kredi ile alımda bankanın değerleme raporu belirleyicidir. TCMB serisinin de değerleme tabanlı olduğu düşünüldüğünde, ilan fiyatı ile değerleme arasındaki açık, peşinat ihtiyacınızı doğrudan büyütür. Sözleşme öncesinde değerleme beklentinizi netleştirmek, kaparo aşamasında sürpriz yaşamamanın en etkili yolu.

Portföy çeşitlendirmesi

Tek bir ilçeye ve tek bir daire tipine yoğunlaşmak, mahalle bazlı arz şoklarına karşı savunmasız bırakır. Aynı sermayeyi iki kompakt daireye bölmek, boş kalma riskini yarıya indirir: bir daire boş kalsa bile nakit akışının tamamı kesilmez. Türkiye genelinde kiralık konut piyasasının işleyişi, sözleşme türleri ve kiracı profilleri hakkında bütünsel bir bakış için Türkiye'de kiralık konut genel bakışımızı inceleyebilirsiniz.

Kiracı İçin Sonuçlar: %45,3'lük Artışla Nasıl Baş Edilir?

Kiranın fiyattan hızlı artması, kiracı tarafında doğrudan bütçe baskısı demek. Burada yapılabilecek birkaç somut hamle var:

• Mevcut sözleşmeyi korumanın değerini hesaplayın. Yasal artış tavanı, mevcut sözleşmeleri yeni sözleşme seviyelerinden korur. Taşınma maliyeti (nakliye, komisyon, depozito, tadilat, okul/iş mesafesi değişimi) ile kalmanın maliyetini karşılaştırdığınızda, çoğu durumda kalmak daha ekonomik çıkar.
• Uzun süreli sözleşme pazarlığı yapın. Mülk sahibinin en büyük korkusu boşluk süresidir. İstikrarlı ödeme geçmişi olan bir kiracı, daha uzun vadeli ve öngörülebilir artış maddeleri karşılığında pazarlık gücü kazanabilir.
• Aidat kalemini sözleşmede netleştirin. Yüksek aidatlı sitelerde toplam konut maliyeti, kirayı aşan bir hızla artabilir. Aidatın kapsamı ve hangi tarafın hangi kalemi üstlendiği yazılı olmalı.
• Metrekare bilinci geliştirin. 443,32 TL/m² il ortalaması, bir kiracı için de referans çizgisidir. Baktığınız dairenin net metrekaresini bu çizgiyle karşılaştırmak, konum ve nitelik farkının fiyata ne kadar yansıdığını görmenizi sağlar.
• Ulaşım hattı ödünleşmesini değerlendirin. Raylı sistem hattına bir durak uzaklık, kira farkı yaratabilir. Ulaşım maliyeti ile kira tasarrufunu birlikte hesaplamak gerekir.

Mevcut Mülk Sahipleri İçin: Satmak mı, Kirada Tutmak mı?

Bu veri seti, uzun süredir mülkü olan yatırımcı için de bir karar noktası oluşturuyor. Kira getirisi %6,09'a çıkmışsa, kirada tutmanın alternatif maliyeti düşmüş demektir. Karar verirken şu soruları sırayla yanıtlamak faydalı:

• Mülkün fiili kirası, 443,32 TL/m² çizgisine göre nerede duruyor? Altındaysa, kira güncellemesi için yasal çerçeve içinde bir yol haritası çıkarılabilir.
• Yıllık brüt kira, mülk değerinin yüzde kaçını üretiyor? Ortalamada bu oran 5.319,84 ÷ 87.301 = %6,09. Sizin oranınız belirgin biçimde düşükse, ya mülk kira potansiyeline göre pahalı ya da kira geride kalmış demektir.
• Beş yıl içinde ciddi bir bakım–yenileme masrafı öngörülüyor mu? Çatı, tesisat, cephe yenileme gibi kalemler net getiriyi yıllarca aşağı çeker.
• Binanın deprem performansı ve yenileme/kentsel dönüşüm ihtimali nasıl? İstanbul'da bu, hem risk hem fırsat başlığıdır ve yalnızca kira matematiğiyle okunamaz.

Riskler ve Dikkat Edilmesi Gerekenler

1. Ortalamaya yatırım yapılamaz

87.301 TL/m² ve 443,32 TL/m² gerçek bir daireyi tanımlamaz; piyasanın merkezini tanımlar. Alım kararınızı yalnızca il ortalamasına dayandırmak, en sık yapılan analitik hatadır. Mahalle, sokak, kat, cephe, bina yaşı ve otopark durumu birim değeri ciddi biçimde değiştirir.

2. Kira artışı sonsuza kadar fiyatı geçemez

Kira ve fiyat, uzun vadede birbirine bağlı iki seridir. Kira uzun süre daha hızlı artarsa getiri yükselir, yükselen getiri yeni yatırımcıyı çeker, gelen talep fiyatları yukarı iter ve makas kapanır. Dolayısıyla %45,3'lük artışın kalıcı bir trend gibi projeksiyona sokulması yanıltıcı olur. Doğru varsayım, kira ve fiyat artışının zamanla yakınsayacağıdır.

3. Tahliye ve kira uyuşmazlıkları süreç riskidir

Kira geliri, yalnızca yüksek olduğu için iyi değildir; tahsil edilebilir olduğu için iyidir. Kiracı seçiminde gelir belgesi, referans ve ödeme düzenine ilişkin makul kontroller yapmak; kira sözleşmesini eksiksiz düzenlemek ve ödemeleri banka üzerinden almak, uyuşmazlık riskini baştan azaltır.

4. Vergi tarafını baştan modelleyin

Kira gelirinde beyan yükümlülüğü, istisna tutarı ve götürü/gerçek gider yöntemi seçimi net getiriyi doğrudan etkiler. Ayrıca satış aşamasında elde tutma süresine bağlı değer artışı kazancı kuralları, tapu harcı ve — mülkü kredi ile aldıysanız — ipotek tesis maliyetleri hesaba katılmalıdır. Bu kalemler için güncel oran ve tutarları mali müşavirinizle teyit etmeniz gerekir; mevzuat değişebilir.

5. Tapu ve imar kontrolü tartışmasız şart

Kira getirisi ne kadar iyi görünse de tapu kaydında beyanlar hanesindeki şerhler, iskân eksikliği, kat irtifakı–kat mülkiyeti farkı ve imar durumu incelenmeden ödeme yapılmamalı. Kaparo aşamasında yazılı bir ön protokol düzenlemek, cayma hâlinde tarafların hak ve yükümlülüklerini netleştirir.

2026'nın Kalanı İçin Pratik Kontrol Listesi

Alıcı iseniz

• Baktığınız dairenin net m² fiyatını hesaplayın ve 87.301 TL/m² çizgisiyle karşılaştırın.
• Aynı bina/sokakta gerçekleşen kira seviyelerini toplayın; aylık kirayı 12 ile çarpıp mülk bedeline bölerek kendi brüt getirinizi bulun.
• Bulduğunuz amortisman süresini 16,41 yıl referansıyla kıyaslayın.
• Aidat, emlak vergisi, sigorta ve tahmini boşluk süresini düşerek net getiriye inin.
• Kredi kullanacaksanız değerleme beklentisini önceden netleştirin.

Satıcı iseniz

• Fiyat artışının kira artışının gerisinde kaldığı bir ortamda, gerçekçi fiyatlama satış süresini belirgin biçimde kısaltır.
• İskân, tapu ve borç durumunu peşinen düzenleyerek kredi ile alım yapan alıcı havuzunu genişletin.
• Küçük ölçekli iyileştirmeler (boya, mutfak–banyo armatürleri, kombi bakımı) hem kira hem satış tarafında algılanan değeri yükseltir.

Kiracı iseniz

• Mevcut sözleşmenizin sağladığı yasal koruma ile taşınma maliyetini yazılı olarak karşılaştırın.
• Yeni sözleşmede artış maddesinin yasal çerçeveye uygun yazıldığını doğrulayın.
• Depozito tutarını, iade koşullarını ve demirbaş listesini sözleşme ekine bağlayın.

Sık Sorulan Sorular

İstanbul'da kira artışı %45,3 ise benim kiram da bu kadar artacak mı?

Hayır. %45,3, TCMB EVDS'nin ölçtüğü piyasa geneli birim kira seviyesindeki yıllık değişimdir ve ağırlıklı olarak yeni kiralanan konutları yansıtır. Mevcut bir sözleşmede artış, yasal tavan çerçevesinde belirlenir. İki sayının farklı olması normaldir.

%6,09 brüt getiri iyi mi?

Değerlendirme, alternatif getirilere ve risk toleransına bağlıdır. Gayrimenkulün avantajı yalnızca kira değil; enflasyona karşı reel varlık olması, teminat olarak kullanılabilmesi ve uzun vadede değer artışı potansiyelidir. Ancak likiditesi düşüktür ve işletme maliyeti vardır. Bu nedenle karar, sadece orana değil vade ve amaca göre verilmelidir.

Küçük daire mi büyük daire mi daha iyi kira üretir?

Metrekare başına kira verimliliği açısından kompakt daireler genellikle öne çıkar, çünkü kiracı bütçeleri toplam kira üzerinden sınırlanır. Buna karşılık büyük dairelerde kiracı sirkülasyonu daha az olabilir. Karar, hedeflediğiniz kiracı profiline ve bölgedeki talep yapısına göre verilmelidir.

Şimdi almak mı, beklemek mi?

Veri, fiyat tarafında hız kaybı ve kira tarafında güçlenme gösteriyor. Bu, nakit akışı odaklı ve uzun vadeli yatırımcı için pazarlık zeminini genişleten bir tablo. Kısa vadeli hızlı sermaye kazancı arayan bir profil için ise daha temkinli bir ortam. "Doğru zaman" sorusunun cevabı, piyasa zamanlamasından çok doğru ürün seçimi ve finansman yapınızın sağlamlığıdır.

Sonuç: Makas, Hikâyenin Merkezini Kiraya Taşıdı

2026 2. çeyrek TCMB EVDS verileri, İstanbul konut piyasasında net bir eksen kayması gösteriyor: birim fiyat 87.301 TL/m² ile yıllık %38,3 artarken, birim kira 443,32 TL/m² ile %45,3 arttı. Bu 7 puanlık fark, brüt kira getirisini %5,80'den %6,09'a taşıdı; amortisman süresini 17,24 yıldan 16,41 yıla indirdi. TÜİK'in 2025 için kaydettiği 310.453 konut ve 36.800 iş yeri satışı ise piyasanın işlem derinliğini koruduğunu ortaya koyuyor.

Bu tablonun yatırımcıya söylediği şey basit ama önemli: gelir, fiyat beklentisinin önüne geçti. Kararı ilan fiyatına değil, kendi hesapladığınız net getiriye dayandırın; il ortalamalarını referans çizgisi olarak kullanın; mahalle verisini kendiniz toplayın ve tapu–iskân–değerleme kontrollerini asla atlamayın. Piyasa, hazırlıklı olana ödül veren bir aşamada.

Bu yazıdaki tüm oranlar ve seviyeler TCMB EVDS (2026 2. çeyrek) ve TÜİK (2025 yılı satış sayıları) verilerine dayanmaktadır. Türetilen getiri ve amortisman hesapları, bu resmî verilerin doğrudan aritmetik işlemleriyle elde edilmiştir. Yatırım kararı öncesinde mahalle bazlı güncel veri toplanması ve vergi konularında mali müşavir görüşü alınması önerilir.