Türkiye'de Satılık Gayrimenkul 2026: Güncel Verilerle Kapsamlı Rehber

Türkiye'de satılık gayrimenkul piyasası, 2026'ya girerken alıcı açısından hem daha bilgi yoğun hem de daha seçici bir dönemin içinde. Artık "nereden alsam kazanırım" cümlesinin geçerli olduğu bir konjonktürden, ilçe ilçe, hatta cadde cadde ayrışan bir piyasaya geçmiş durumdayız. Bu rehberde, elimizdeki doğrulanmış resmî satış verilerini ve TapuGezgini envanterinden gelen proje bilgilerini kullanarak; piyasanın hacim haritasını, satın alma sürecinin adımlarını, maliyet kalemlerini, getiri hesabının mantığını ve farklı alıcı profilleri için uygulanabilir stratejileri ele alıyoruz.

2026'ya Girerken Piyasanın Hacim Haritası

Bir gayrimenkul piyasasını anlamanın en sağlam yolu, fiyat söylentilerinden önce işlem hacmine bakmaktır. Hacim, o şehirde kaç el değiştirme olduğunu, dolayısıyla likiditeyi ve çıkış kolaylığını gösterir. TÜİK'in 2025 yılı verilerine göre, Türkiye'nin öne çıkan illerinde konut ve iş yeri satış adetleri şöyle gerçekleşti:

• İstanbul: 310.453 konut, 36.800 iş yeri
• Ankara: 153.470 konut, 30.041 iş yeri
• İzmir: 100.084 konut, 11.156 iş yeri
• Antalya: 87.639 konut, 9.557 iş yeri
• Bursa: 60.707 konut, 7.475 iş yeri
• Mersin: 59.919 konut, 5.527 iş yeri
• Konya: 45.330 konut, 7.231 iş yeri
• Adana: 37.582 konut, 4.335 iş yeri
• Eskişehir: 27.400 konut, 1.387 iş yeri
• Muğla: 24.247 konut, 3.087 iş yeri

Bu on ilin konut satışları toplandığında 310.453 + 153.470 + 100.084 + 87.639 + 60.707 + 59.919 + 45.330 + 37.582 + 27.400 + 24.247 = 906.831 adetlik bir hacim çıkıyor. Aynı illerin iş yeri satışları ise 36.800 + 30.041 + 11.156 + 9.557 + 7.475 + 5.527 + 7.231 + 4.335 + 1.387 + 3.087 = 116.596 adet. Yani bu on ilde konut, iş yerinin çok üzerinde bir işlem yoğunluğuna sahip; iş yeri satışları toplam konut satışlarının 116.596 / 906.831 = %12,9'una denk geliyor.

Dağılıma bakıldığında yoğunlaşma dikkat çekici: İstanbul tek başına bu on ilin konut hacminin 310.453 / 906.831 = %34,2'sini oluşturuyor. İstanbul, Ankara ve İzmir birlikte ise 310.453 + 153.470 + 100.084 = 564.007 adetle, on ilin toplamının 564.007 / 906.831 = %62,2'sini karşılıyor. Bu, satılık gayrimenkulde "derin piyasa" aramanın hâlâ büyük ölçüde üç metropol üzerinden kurulduğunu gösteriyor.

Aylık Ritim: Piyasa Ne Hızda Dönüyor?

Yıllık rakamları aylık ortalamaya çevirmek, bir alıcının "benim ilanım ne kadar sürede rakiplerinin arasından sıyrılır" sorusuna sezgisel bir cevap verir. İstanbul'da 310.453 / 12 = ayda ortalama 25.871 konut el değiştirmiş; Ankara'da 153.470 / 12 = ayda ortalama 12.789 konut. Buna karşılık Muğla'da 24.247 / 12 = ayda ortalama 2.020 konut satışı söz konusu. Muğla'da satış hacminin düşük olması piyasanın zayıf olduğu anlamına gelmez; nüfus tabanı ve stok yapısı farklıdır. Ancak bir şeyi net biçimde anlatır: çıkışta alıcı bulma süresi, hacmin düşük olduğu piyasalarda daha uzun planlanmalıdır.

Konut mu, İş Yeri mi? Şehirlerin Karakteri Oranlarda Saklı

Her ilde iş yeri satışlarının konut satışlarına oranını hesaplamak, o şehrin ekonomik dokusu hakkında hızlı bir okuma sağlar. TÜİK'in 2025 rakamlarıyla:

• Ankara: 30.041 / 153.470 = %19,6
• Konya: 7.231 / 45.330 = %16,0
• Muğla: 3.087 / 24.247 = %12,7
• Bursa: 7.475 / 60.707 = %12,3
• İstanbul: 36.800 / 310.453 = %11,9
• Adana: 4.335 / 37.582 = %11,5
• İzmir: 11.156 / 100.084 = %11,1
• Antalya: 9.557 / 87.639 = %10,9
• Mersin: 5.527 / 59.919 = %9,2
• Eskişehir: 1.387 / 27.400 = %5,1

Ankara'nın oranı, listedeki diğer illerin belirgin şekilde üzerinde. Ankara'da satılan her yüz konuta karşılık yaklaşık yirmi iş yeri el değiştirmiş. Dahası Ankara'nın iş yeri satışları, İstanbul'unkinin 30.041 / 36.800 = %81,6'sına ulaşıyor; oysa konutta Ankara, İstanbul'un 153.470 / 310.453 = %49,4'ü kadar hacme sahip. Yani ticari gayrimenkulde Ankara ile İstanbul arasındaki mesafe, konuttakinden çok daha kısa. Ticari portföy kurmak isteyen yatırımcı için bu, dikkate değer bir sinyaldir.

Diğer uçta Eskişehir var: %5,1'lik oranıyla listede en "konut ağırlıklı" piyasa. Öğrenci nüfusuna dayalı kiralık konut talebinin baskın olduğu şehirlerde bu tablo şaşırtıcı değildir. Ticari alan yatırımı düşünen bir alıcının burada arz-talep dengesini ve boş kalma riskini çok daha titiz incelemesi gerekir. Ticari tarafın sözleşme detayları için Türkiye'de İş Yeri Kiralama Rehberi 2026 içeriğimiz iyi bir başlangıç noktası sunar.

Bölge Bölge Satılık Gayrimenkul Manzarası

İstanbul: Derin Ama Ayrışan Piyasa

310.453 konutluk yıllık hacmiyle İstanbul, ülkenin gayrimenkul likiditesini tek başına taşıyan şehir konumunda. Bu derinlik, alıcı için iki anlama gelir. Birincisi, doğru fiyatlanmış bir taşınmazın alıcı bulma süresi görece kısadır. İkincisi, rekabetin yoğunluğu nedeniyle "ortalama" ürün kolayca sıradanlaşır; konum, kat, cephe, otopark ve deprem yönetmeliğine uygunluk gibi ayırt edici unsurlar fiyatı belirler. İstanbul'da kira tarafındaki hareketlilik de satın alma kararını doğrudan etkiliyor; bu konudaki analizimizi İstanbul'da kiralar fiyatlardan hızlı artıyor yazımızda bulabilirsiniz.

Ankara: Ticari Ağırlığı Yüksek Başkent

153.470 konut ve 30.041 iş yeri satışıyla Ankara, hem hacim hem de tür çeşitliliği sunuyor. Kamu kurumları, üniversiteler ve savunma-teknoloji kümelenmelerinin yarattığı istikrarlı kiracı tabanı, uzun vadeli portföy kuran yatırımcı için öngörülebilirlik anlamına gelir. Şehrin güney aksındaki yeni yerleşim bölgeleri, düşük yoğunluklu ve peyzaj odaklı projelerle öne çıkıyor. TapuGezgini envanterinde yer alan Nefes Ankara İncek bu tarafta değerlendirilebilecek projelerden biri; projenin birim fiyatları paylaşılmıyor, güncel fiyat ve ödeme planı için doğrudan iletişime geçmeniz gerekiyor.

İzmir ve Ege: Yaşam Kalitesi Primi

İzmir'de 2025 yılında 100.084 konut satışı gerçekleşti. İzmir, metropol ölçeğinde hizmet altyapısıyla sahil yaşamını birleştirdiği için hem yerleşim hem de ikinci konut talebi görüyor. Muğla'nın 24.247 konutluk hacmi ise mevsimsel karakterli bir piyasaya işaret ediyor; burada satış ve kiralamada yılın belirli aylarına sıkışan bir talep söz konusudur. Muğla'da iş yerinin konuta oranının 3.087 / 24.247 = %12,7 ile listenin üst sıralarında olması, turizm hizmet birimlerinin (kafe, restoran, butik mağaza) ticari stok içindeki ağırlığıyla tutarlıdır.

Antalya: Talep Tabanı Geniş, Ürün Ayrımı Kritik

87.639 konut satışıyla Antalya, İzmir'in hemen ardından geliyor. Antalya'da alıcı profili yerli yatırımcıdan yabancı alıcıya, emeklilikte yaşam planlayanlardan kısa dönem kiralama düşünenlere kadar geniş bir yelpazeye yayılır. Bu genişlik avantaj olduğu kadar risk de barındırır: farklı alıcı gruplarının talep ettiği ürün özellikleri birbirinden ayrışır. Deniz manzarası, merkeze mesafe, site içi olanaklar ve aidat seviyesi, yeniden satışta fiyatı belirleyen ana değişkenlerdir.

Bursa, Konya, Adana, Mersin: Üretim ve Nüfus Dinamiği

Bursa'da 60.707, Mersin'de 59.919, Konya'da 45.330, Adana'da 37.582 konut satışı gerçekleşti. Bursa'nın sanayi tabanı ve İstanbul'a ulaşım kolaylığı, konut talebini iş gücü hareketleriyle ilişkilendirir. Konya'nın iş yeri/konut oranının 7.231 / 45.330 = %16,0 ile yüksek çıkması, üretim ve ticaret odaklı ekonomik yapıyla örtüşür. Mersin ise 59.919 konut satışına karşılık 5.527 iş yeri ile listedeki en konut ağırlıklı büyük piyasalardan biri; liman ve lojistik faaliyetlerine rağmen ticari stokun konut kadar hızlı el değiştirmediği görülüyor.

Karadeniz'de Yükselen Alternatif: Samsun

Metropollerin dışında, orta ölçekli şehirlerde giriş maliyeti daha ulaşılabilir olabiliyor. Samsun bu başlıkta öne çıkan piyasalardan. TapuGezgini envanterindeki Ünal İnşaat – Recep Tayyip Erdoğan Bulvarı Balaç Yolu projesi, toplam 44 satışa açık ünite içeriyor. Bunların 40 adedi 2+1 tipinde ve net 65–73,9 m² aralığında; kalan 4 adet ise dükkan ve net 528–567 m² aralığında yer alıyor. 40 / 44 = %90,9 oranında konut ağırlıklı bir proje kurgusu söz konusu. Dükkan tarafında toplam kiralanabilir alan, 4 × 528 = 2.112 m² ile 4 × 567 = 2.268 m² arasında değişiyor. Projenin birim fiyatları paylaşılmıyor; güncel fiyat bilgisi için iletişime geçmek gerekiyor. Şehir genelindeki dinamikleri Samsun Konut Piyasası 2026 ve Samsun Emlak Yatırımı Rehberi yazılarımızda ayrıntılandırdık.

Satın Alma Süreci: Adım Adım Tapu Yolculuğu

Türkiye'de satılık gayrimenkul alım süreci, dikkatli yürütüldüğünde standart ve öngörülebilirdir. Genel akış şu şekilde ilerler:

1. Ön Araştırma ve Ürün Seçimi

Bölge, tip ve bütçe belirlendikten sonra en az üç–beş benzer taşınmazla karşılaştırma yapılmalıdır. Aynı sitede, aynı m²'de fiyat farkının nedeni genellikle kat, cephe, ısıtma sistemi, aidat ve bina yaşıdır. Bu farkları not almak, pazarlık masasına veriyle oturmanızı sağlar.

2. Tapu ve İmar Kontrolü

Tapu kaydı üzerinde ipotek, haciz, şerh, intifa hakkı gibi kısıtlamalar olup olmadığı sorgulanmalıdır. Bağımsız bölümün kat mülkiyetli mi yoksa kat irtifaklı mı olduğu, projeye uygunluğu ve iskân (yapı kullanma izin belgesi) durumu netleştirilmelidir. İskânı bulunmayan bir taşınmapta hem kredi kullanımı hem de yeniden satış zorlaşabilir.

3. Kaparo ve Ön Sözleşme

Kaparo verilirken tutarın niteliği (cayma parası mı, ön ödeme mi), iade koşulları ve süre yazılı olarak belirlenmelidir. Sözlü mutabakat, uyuşmazlık halinde ispat açısından zayıf kalır. Ön sözleşmede tarafların kimlik bilgileri, taşınmazın ada/parsel bilgisi, toplam bedel, ödeme takvimi ve devir tarihi yer almalıdır.

4. Değerleme ve Finansman

Kredi kullanılacaksa banka, yetkili kuruluşa gayrimenkul değerleme raporu hazırlatır. Rapor değeri satış bedelinin altında kalırsa kredi tutarı da düşer; bu nedenle finansman planında tampon bırakmak gerekir. Kredi kullanılmasa dahi bağımsız değerleme raporu almak, alıcı için güçlü bir pazarlık ve risk yönetimi aracıdır.

5. Tapu Devri

Randevu Tapu Müdürlüğü üzerinden alınır. Devir günü kimlik belgeleri, zorunlu deprem sigortası (DASK) poliçesi, emlak vergisi ile ilgili belediye yazısı ve varsa vekâletname hazır bulundurulmalıdır. Ödemenin banka kanalıyla ve devir anıyla eşzamanlı yapılması, en güvenli yöntemdir.

Maliyet Kalemleri: Fiyat Etiketinin Ötesi

Satış bedeli, toplam maliyetin tamamı değildir. Bütçe planlarken şu kalemleri ayrıca hesaba katmak gerekir:

• Tapu harcı: Satış bedeli üzerinden hesaplanır ve genellikle alıcı ile satıcı arasında paylaşılır. Oranlar ve varsa geçici indirimler dönemsel düzenlemelere göre değişebildiğinden, işlem öncesi güncel oranı Tapu Müdürlüğü'nden veya bir mali müşavirden teyit etmek gerekir.
• Döner sermaye ve hizmet bedelleri: Tapu işlemi sırasında tahsil edilen sabit nitelikli kalemlerdir.
• Emlak vergisi: Belediyeye yıllık olarak ödenir; devir öncesi satıcının borcunun bulunmadığı belgeyle doğrulanmalıdır.
• DASK ve konut sigortası: DASK zorunludur; konut paket sigortası ise ihtiyari olmakla birlikte önerilir.
• Emlakçı hizmet bedeli: Yetkili emlak danışmanıyla çalışıyorsanız oran ve tarafların payı sözleşmede yazılı olmalıdır.
• Kredi maliyetleri: Dosya masrafı, ekspertiz ücreti ve hayat sigortası gibi kalemler efektif maliyeti yükseltir.
• Tadilat ve taşınma: İkinci el alımlarda mutfak, banyo, elektrik–su tesisatı ve zemin yenilemesi ciddi bir bütçe kalemi olabilir.
• Aidat: Özellikle olanak yoğun sitelerde aidat, net kira getirisini doğrudan aşağı çeker.

Yeni Proje mi, İkinci El mi?

Yeni Projenin Güçlü Yanları

Güncel deprem yönetmeliğine göre inşa edilmiş yapı, ısı yalıtımı sayesinde daha düşük enerji gideri, otopark ve sosyal alan gibi olanaklar, taksitli ödeme planı esnekliği ve bakım maliyetinin ilk yıllarda düşük kalması. Samsun'daki 44 üniteli proje örneğinde olduğu gibi, ünite tipi ve net m² dağılımının önceden şeffaf biçimde bilinmesi de planlama kolaylığı sağlar.

İkinci Elin Güçlü Yanları

Yerleşmiş mahalle dokusu, ulaşım ve okul altyapısının test edilmiş olması, komşuluk ve site yönetimi hakkında gerçek bilgiye erişim, taşınmazı fiilen görerek satın alma imkânı ve genellikle daha geniş pazarlık alanı. Ayrıca kiraya verilebilir durumda teslim alındığında getiri hemen başlar; proje teslim süresi beklenmez.

Karar Kriteri

Nakit akışı önceliğiniz varsa ve gelir hemen başlasın istiyorsanız ikinci el; sermaye kazancı ve uzun vadeli kullanım öncelikliyse ve teslim süresini bekleyebiliyorsanız yeni proje daha uygun olabilir. Yeni projede kritik nokta müteahhidin geçmiş teslim performansı, arsa payı ve sözleşmedeki gecikme yaptırımlarıdır.

Getiri Hesabının Doğru Kurulması

Yatırım amaçlı alımda en sık yapılan hata, brüt kira üzerinden getiri hesaplamaktır. Doğru yöntem şudur: yıllık brüt kira, aylık kiranın 12 ile çarpımıyla bulunur. Bu tutardan aidat, emlak vergisi, sigorta, yıllık bakım karşılığı, boş kalma payı ve varsa yönetim/komisyon gideri düşülerek net yıllık kira elde edilir. Net yıllık kiranın toplam yatırım maliyetine (satış bedeli + tapu harcı + tadilat + diğer masraflar) bölünmesi, gerçek net getiri oranını verir. Bu oranın tersi ise kabaca amortisman süresini gösterir. Yöntemi somut bir şehir üzerinden görmek isterseniz Samsun'da kira/fiyat oranı yazımız adım adım örnekler.

İkinci önemli nokta, kira ve fiyat artışlarının aynı hızda ilerlemeyebileceğidir. Kiraların fiyatlardan hızlı arttığı bir dönemde getiri oranları yükselir; tersi durumda ise sermaye kazancı ön plana çıkar, cari getiri baskılanır. Yatırım tezinizi hangi bacağa dayandırdığınızı baştan netleştirmek, satış zamanlamasında panik kararları önler. Kiralık tarafın genel dinamiklerini Türkiye'de kiralık konut genel bakışı yazımızda derledik.

Finansman ve İpotek: Nelere Dikkat Etmeli?

Konut kredisinde değerlendirilmesi gereken başlıklar faiz oranıyla sınırlı değildir. Vade, toplam geri ödeme tutarı, erken kapama koşulları, sigorta zorunlulukları ve kredi/değer oranı (taşınmaz değerinin ne kadarına kadar kredi verildiği) bütünsel olarak karşılaştırılmalıdır. Kredi kullanacaksanız:

• Taksitin aylık net gelirinize oranını sürdürülebilir bir seviyede tutun; kira geliri beklentisini garanti gelir gibi varsaymayın.
• En az birkaç aylık taksiti karşılayacak nakit tamponu ayırın; boş kalma ve tadilat dönemleri için gereklidir.
• Ekspertiz değerinin satış bedelinin altında çıkma ihtimaline karşı öz kaynak planınızı esnek tutun.
• İpotekli taşınmaz satın alıyorsanız ipoteğin fek (terkin) işleminin devirle eşzamanlı yapılmasını sağlayın.

Yabancı Alıcılar İçin Ek Başlıklar

Türkiye'de yabancı gerçek kişilerin taşınmaz edinimi mümkündür; ancak sürece özgü bazı adımlar vardır. Taşınmazın askerî yasak ve güvenlik bölgesi sorgusundan geçmesi, yetkili kuruluşça hazırlanmış gayrimenkul değerleme raporunun sunulması ve ilçe/il bazında yabancıya satış kısıtlarının kontrol edilmesi gerekir. Ayrıca vergi kimlik numarası alınması, Türkiye'de banka hesabı açılması ve gerekli durumlarda yeminli tercüman eşliğinde işlem yapılması standart uygulamalardır. Vatandaşlık veya oturum izniyle ilişkilendirilen alımlarda şartlar zaman içinde güncellendiği için, işlem öncesinde resmî kaynaklardan güncel gereklilikleri teyit etmek şarttır.

Satın Alma Öncesi Kontrol Listesi

• Tapu kaydında ipotek, haciz, şerh, kat irtifakı/kat mülkiyeti durumu incelendi mi?
• İskân (yapı kullanma izin belgesi) mevcut mu?
• Bina yaşı, yapı denetim geçmişi ve varsa güçlendirme kayıtları soruldu mu?
• Belediyeden imar durumu ve varsa kentsel dönüşüm planı sorgulandı mı?
• Aidat tutarı, site yönetim planı ve ortak alan borçları kontrol edildi mi?
• Emlak vergisi, su–elektrik–doğalgaz abonelik borçları temiz mi?
• DASK poliçesi mevcut ve güncel mi?
• Ödeme banka kanalıyla ve devirle eşzamanlı planlandı mı?
• Kaparo sözleşmesinde iade ve cayma koşulları yazılı mı?
• Aynı bölgede en az üç benzer taşınmazla fiyat karşılaştırması yapıldı mı?

Alıcı Profiline Göre 2026 Stratejileri

İlk Kez Ev Alan

Öncelik, ödenebilirlik ve likiditedir. İşlem hacminin yüksek olduğu şehir ve ilçelerde, orta metrekare bandındaki (tipik olarak 2+1) daireler hem kiracı hem de alıcı bulmakta zorlanmaz. Samsun'daki proje örneğinde 44 ünitenin 40'ının 2+1 olması tesadüf değildir; geliştiriciler talebin yoğunlaştığı bandı hedefler. Bu segmentte, aidatı makul ve ulaşım aksına yakın seçenekleri önceliklendirin.

Uzun Vadeli Kira Yatırımcısı

Hedef, boş kalma riski düşük ve kiracı devir hızı yüksek olan bölgelerdir. Üniversite, hastane, organize sanayi bölgesi ve metro/tramvay hattı yakınlığı, kiracı havuzunu genişletir. Getiri hesabını mutlaka net üzerinden kurun ve yıllık bakım için bütçe ayırın.

Ticari Gayrimenkul Yatırımcısı

Verilerin işaret ettiği gibi, iş yeri satış oranı Ankara'da %19,6 ve Konya'da %16,0 ile listenin üstünde. Ticari üründe kritik değişkenler; cephe uzunluğu, yaya sirkülasyonu, tavan yüksekliği, ruhsat türü ve kiracının faaliyet alanına uygunluktur. Büyük metrekareli dükkanlar (örneğin Samsun projesindeki 528–567 m² net alanlı üniteler) market, showroom veya kurumsal kiracıya hitap edebilir; ancak bu tür kiracıların bulunma süresi küçük ünitelere göre daha uzun olabilir. Sözleşmede süre, artış esası, tadilat izni ve devir hakkı maddeleri özenle düzenlenmelidir.

İkinci Konut ve Yaşam Amaçlı Alıcı

Antalya ve Muğla gibi turizm ağırlıklı piyasalarda, yılın büyük bölümünde kullanılmayacak bir taşınmazın işletme maliyeti (aidat, sigorta, bakım, güvenlik) hesaba katılmalıdır. Mevsim dışı dönemde bölgede hangi hizmetlerin açık kaldığı, yaşam kalitesini doğrudan etkiler.

Sık Sorulan Sorular

Hangi şehirde satmak daha kolay?

İşlem hacmi yüksek piyasalarda alıcı bulmak istatistiksel olarak daha kolaydır. 2025 verileriyle İstanbul 310.453, Ankara 153.470 ve İzmir 100.084 konut satışıyla en derin üç piyasa. Ancak hacim, doğru fiyatlamanın yerini tutmaz.

Kaparo geri alınabilir mi?

Bu tamamen imzalanan belgenin içeriğine bağlıdır. Cayma parası olarak nitelendirilen ödemelerle avans niteliğindeki ödemelerin sonuçları farklıdır. Bu nedenle ödeme yapmadan önce metnin bir hukukçu tarafından okunması önerilir.

Yeni projede fiyatı nereden öğrenirim?

Bazı geliştiriciler birim fiyatlarını kamuya açık paylaşmaz. TapuGezgini envanterindeki Nefes Ankara İncek ve Ünal İnşaat – Recep Tayyip Erdoğan Bulvarı Balaç Yolu projelerinde de birim fiyatları paylaşılmıyor; güncel fiyat ve ödeme planı için proje sayfası üzerinden iletişime geçmeniz gerekiyor.

Değerleme raporu şart mı?

Kredi kullanımında banka tarafından talep edilir. Nakit alımlarda zorunlu olmasa da, ödediğiniz bedelin piyasa değeriyle uyumunu bağımsız biçimde görmek açısından güçlü bir koruma sağlar.

Sonuç: Veriyle Başlayın, Belgeyle Bitirin

2026'da Türkiye'de satılık gayrimenkul piyasası, tek bir ortalama rakamla özetlenemeyecek kadar ayrışmış durumda. TÜİK'in 2025 satış verileri, hacmin büyük ölçüde üç metropolde toplandığını (on ilin konut satışlarının %62,2'si İstanbul, Ankara ve İzmir'de), buna karşılık ticari gayrimenkulde Ankara ve Konya gibi şehirlerin oransal olarak öne çıktığını gösteriyor. Orta ölçekli piyasalarda ise Samsun örneğinde olduğu gibi, ünite tipi ve metrekare dağılımı şeffaf biçimde bilinen yeni projeler planlama kolaylığı sunuyor.

Doğru karar süreci hep aynı iskelet üzerinde ilerler: önce hacim ve talep verisiyle bölge daraltılır, sonra ürün karşılaştırmasıyla fiyat test edilir, ardından tapu ve imar kontrolüyle hukuki risk elenir, en sonunda net getiri hesabıyla yatırım tezi doğrulanır. Bu dört adımı atlamayan alıcı, piyasanın hangi yöne gittiğinden bağımsız olarak daha sağlam bir pozisyonda durur.